Rechtsanwalt Finn Zwißler - Mietrecht und Pachtrecht

Mietrecht und Pachtrecht

Sechs wichtige Fragen und Antworten zum Mietrecht:

1. Muss ein Mietvertrag zwingend schriftlich abgeschlossen werden und ist ein mündlicher Mietvertrag unwirksam?
Ein Mietvertrag kann auch mündlich abgeschlossen werden. Ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag ist grundsätzlich voll wirksam. Ein Mietvertrag über Wohnraum, der für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, bedarf aber der Schriftform. Wird allerdings die Schriftform nicht eingehalten, so ist der Mietvertrag deswegen nicht unwirksam, sondern gilt auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigung ist für diesen Fall jedoch nicht für eine frühere Zeit als für den Schluss des ersten Jahres zulässig.
Generell empfiehlt sich, ganz besonders für den Vermieter, den Mietvertrag schriftlich abzuschließen. Werden nämlich die getroffenen Vereinbarungen nicht schriftlich fixiert, können diese in Vergessenheit geraten und später schwer zu beweisen sein. Dies ist gerade für den Vermieter nachteilig, da im Zweifel das Gesetz gilt, mit all seinen Vorteilen für den Mieter.

2. Ist der Ehegatte automatisch auch Partner des Mietvertrages, selbst wenn er nicht im Mietvertrag steht?
Der Ehegatte ist und wird, sofern er nicht im Mietvertrag steht, auch nicht Partner des Mietvertrages. Allerdings ist der Mieter berechtigt, den Ehegatten in der Mietwohnung aufzunehmen.

3. Darf nur der Vermieter die Miete erhöhen oder der Mieter diese auch senken, wenn die Mietpreise fallen?
Ein Mietvertrag ist grundsätzlich fest zu den vereinbarten Bedingungen abgeschlossen. Eine einseitige Vertragsänderung ist deswegen nicht möglich. Weil aber der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, ein berechtigtes Interesse aber gerade nicht darin liegen darf, bei Neuabschluss eines Mietvertrages eine höhere Miete erzielen zu wollen, hat der Gesetzgeber mit den Vorschriften zur Regelung der Miethöhe dem Vermieter ausnahmsweise das Recht eingeräumt, unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung zu verlangen. Der Mieter hat einen solchen Anspruch auf einseitige Vertragsänderung nur eingeschränkt. Der Mieter kann nicht vom Vermieter Zustimmung zur Senkung der Miete verlangen, weil die ortsübliche Vergleichsmiete gefallen ist. Anders ist es aber bei Ermäßigung der Betriebskosten.

4. Wann kann der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen?
Der Vermieter kann eine Mieterhöhung verlangen, weil die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist, weil Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder weil die Betriebskosten gestiegen sind.
Dies gilt allerdings nicht für preisgebundenen Wohnraum oder für Mietverträge, bei denen eine Mieterhöhung ausdrücklich ausgeschlossen wurde.

5. Wie viele Monatsmieten kann der Vermieter als Mietkaution verlangen?
Entgegen des in der Bevölkerung weit verbreiteten Irrtums darf der Vermieter von Wohnraum nicht nur 2 Monatsmieten als Kaution verlangen, sondern 3 Monatsmieten. Eine Mietkaution kann der Vermieter allerdings nur verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Eine Mietkaution kann also nicht kraft Gesetzes verlangt werden.

6. Wer muss die Schönheitsreparaturen tragen?
Von Gesetzes wegen obliegen die Schönheitsreparaturen eigentlich dem Vermieter. In der Praxis werden die Schönheitsreparaturen jedoch meistens auf den Mieter abgewälzt. Fehlt aber eine besondere Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag, ist der Mieter auch nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.